GARANTÍAS DE LA PERMUTA
GARANTÍAS DEL CONTRATO DE PERMUTA:
Introducción sobre las garantías del contrato de permuta:
El propietario del solar puede incluir en el contrato de aportación de solar garantías que sirvan de ayuda para atemperar los riesgos que ha de asumir el propietario una vez transmitido el solar o edificio al cesionario o promotor constructor y, por consiguiente, ha dado íntegro cumplimiento a su contraprestación. A partir de este momento, el cedente queda en situación expectante en relación a la entrega de las futuras entidades de la edificación de obra nueva o rehabilitación, que no se han comenzado a ejecutar en el momento de suscribir dicho contrato.
A lo largo de nuestra trayectoria, hemos realizado numerosos contratos de permuta con propietarios de edificios y solares edificables, obteniendo siempre el acuerdo entre las partes en base a la búsqueda del beneficio para ambos. Estas relaciones contractuales han originado nexos de gran confianza, dando pie incluso a acordar nuevas operaciones con otras fincas propiedad de la parte cedente.
A continuación detallaremos las garantías que se recogen en el contrato de permuta o cesión por obra futura.
Garantías del contrato de permuta: Condición resolutoria expresa
La condición resolutoria expresa se basa en una estipulación contractual mediante la cual, ambas partes, vinculan la pervivencia del contrato al hecho de que ocurra cualquier acontecimiento futuro e incierto que diera lugar a la resolución del contrato, extremo que da lugar a la recuperación del dominio del solar por parte del propietario o cedente si se incumple la obligación principal garantizada.
La condición resolutoria goza de gran prestigio y difusión en el ordenamiento jurídico español, siendo muy empleada en las operaciones de compraventa con precio aplazado.
La condición resolutoria expresa se erige como la garantía más utilizada en los contratos de permuta o cesión de solar por obra futura, debido a su incidencia en la vertiente jurídica de este tipo de operaciones. En efecto, en caso de incumplimiento por parte del cesionario o promotor constructor, el cedente o propietario recuperará el dominio del solar o edificio cedido.
Cuando el comprador incumple su obligación de pago, y una vez que consta el requerimiento notarial o judicial del vendedor, se reinscribirá automáticamente el inmueble (edificio o solar) a favor del vendedor, sin necesidad de consentimiento del comprador, ante la existencia de la condición resolutoria establecida. Además, es frecuente que, las partes pacten las respectivas consecuencias indemnizatorias ante tal eventualidad, tomando en consideración diferentes situaciones en función del avance de las obras.
En Cataluña, el artículo 8 de la Ley 23/2001, de 31 de diciembre, de cesión de finca o de edificabilidad a cambio de construcción futura, regula los efectos de una posible resolución del contrato: el cedente recuperará la propiedad del solar o edificio, haciendo suya por accesión la obra ejecutada hasta ese momento, con obligación de compensar al cesionario y, en su caso, a terceros. Ahora bien, lo expuesto anteriormente no tiene lugar si el coste de finalizar las obras o, si procede, de adaptar las realmente ejecutadas a lo convenido en el contrato, es superior a la mitad del coste de la construcción pactada, facultándose el cedente o propietario para exigir al cesionario o promotor el derribo de las obras parcialmente ejecutadas.
Garantías del contrato de permuta: Condición suspensiva
Puede definirse como aquella condición de cuyo cumplimiento dependen los efectos jurídicos de una determinada obligación. Hasta que la condición pactada no se cumpla, es decir, la operación se encuentre pendiente, el acreedor no posee el derecho a exigir la prestación convenida, sin que ello suponga que hasta el momento en que la condición se verifique, el deudor y el acreedor no estén vinculados jurídicamente. Cumplida la condición, los efectos del contrato de permuta se retrotraen al momento de la celebración del mismo.
El recurso a esta forma de garantía por parte del cedente se aplica fundamentalmente al hecho de que el cesionario o promotor constructor alcance determinados requisitos necesarios para comenzar las obras: obtención de la licencia de obra, aprobación de la financiación bancaria para acometer la construcción, acomodación del proyecto a las exigencias urbanísticas que correspondan, etc.
Garantías del contrato de permuta: Hipoteca
La hipoteca es «un derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles, y que asegura el cumplimiento o la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización del valor de aquéllos, enajenándolos y percibiendo su precio a través del procedimiento legal establecido y cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario».
Con frecuencia, el cesionario o promotor constructor se encuentra en la necesidad de hipotecar el solar o edificio objeto de la permuta con la finalidad de obtener financiación bancaria suficiente para hacer frente a los costes del proceso constructivo.
Garantías del contrato de permuta: Reserva de dominio
La reserva de dominio consiste en un pacto alcanzado por las partes contratantes (propietario y promotor constructor) al amparo de la autonomía de la voluntad mediante el cual, en los contratos en los que exista precio aplazado, el dominio del objeto no se transmitirá hasta que el cesionario haya satisfecho íntegramente el precio convenido. Una vez verificado el pago, la transmisión de la propiedad opera ipso iure sin necesidad de realizar ningún acto consecutivo en este sentido.
Lo que se condiciona es que, mientras no quede totalmente saldado el precio, el vendedor y el comprador únicamente pueden transmitir su derecho en el contrato, pero ninguno puede enajenar el objeto del contrato. Esta circunstancia se justifica porque el comprador carece todavía del pleno dominio y el vendedor ha de esperar porque la transmisión definitiva de la propiedad al comprador no exige declaración de voluntad por su parte, operando ipsu iure al completarse el pago del precio.
La principal ventaja que la reserva de dominio supone para el cedente o propietario del solar es el mantenimiento del pleno dominio del bien mientras se lleva a cabo la construcción pactada. El cesionario o promotor constructor dispondrá exclusivamente de la posesión que le faculta para ejecutar la edificación.
La reserva de dominio protege exclusivamente al cedente o propietario del solar. Cuando el promotor o constructor accede a la inclusión en el contrato de una cláusula de reserva de dominio tiene que ser consciente de que su solvencia financiera está saneada hasta el punto de que puede ejecutar la construcción sin acudir a financiación bancaria. La excepción en este caso proviene del hecho de que el propietario del suelo preste expresamente su consentimiento para que se pueda hipotecar su solar en garantía de deuda ajena, circunstancia que conllevaría posicionar al propietario en una posición de absoluto desequilibrio y riesgo ante posibles incumplimientos del promotor o constructor.
Garantías del contrato de permuta: Prohibición de disponer
La prohibición de disponer se define como toda restricción a la libre enajenación, gravamen o celebración de negocios obligacionales que restringe la libertad de pactos de la que disfrutan los contratantes respecto a la propiedad o derecho que ostenten sobre una cosa determinada.
Garantías del contrato de permuta: Aval a primer requerimiento
El aval a primer requerimiento consiste en un pacto o acuerdo en cuya virtud la entidad garante (por lo general institución financiera o bancaria) garantiza el cumplimiento de la deuda u obligación del deudor frente a su acreedor quien, así, acaba por convertirse realmente en un beneficiario del aval y puede exigir el pago correspondiente a la entidad garante requiriéndola directamente de pago en caso de producirse la falta de cumplimiento de la obligación.
Esta garantía servirá para indemnizar pecuniariamente al cedente del solar frente a determinados incumplimientos del promotor o constructor, generalmente cuando se ha verificado que el proyecto de edificación no se podrá finalizar, habiéndose establecido un valor estimativo de las entidades de edificación que el cedente o propietario debería haber recibido.
Garantías del contrato de permuta: Seguro de caución
El seguro de caución consiste en un contrato de seguro por el cual el asegurador indemnizará al acreedor una determinada prestación, dentro de los límites pactados, ante el incumplimiento por parte de su deudor. A diferencia de la fianza, el asegurador se obliga, no a cumplir por el deudor principal, sino a indemnizar al acreedor de los daños y perjuicios que el incumplimiento le hubiera producido.
Por el seguro de caución el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos, dentro de los límites establecidos en la Ley o en el contrato. Todo pago hecho por la parte aseguradora deberá ser reembolsado por el tomador del seguro.
Se considera una opción polémica, con regulación legal imprecisa, siendo dificultosa su configuración práctica.