Los costes de comprar viviendas de obra nueva
Los gastos e impuestos por la compraventa de una vivienda varían según la vivienda que se vaya a comprar y si hay que financiarla o no. Actualmente, el comprador puede escoger entre comprar una vivienda de obra nueva, o comprar una vivienda de segunda mano.
Una vivienda de obra nueva es aquella que se construye recientemente y que aún no ha sido habitada. Este tipo de propiedades se distinguen por su estado impecable y moderno, con materiales de construcción de calidad y diseños contemporáneos. Suelen ofrecer características y comodidades actualizadas, desde sistemas de climatización eficientes hasta tecnología domótica integrada.
Además, suelen cumplir con los estándares de construcción más recientes, lo que garantiza una mayor eficiencia energética y seguridad estructural. Las viviendas de obra nueva son atractivas para quienes buscan un hogar sin necesidad de realizar reformas y con la tranquilidad de estrenar un espacio hecho a medida para sus necesidades.
¿Quieres conocer los costes de vivir en una vivienda de obra nueva?
Si estás pensando en comprar una vivienda de obra nueva y quieres saber los costes cuando vas a comprar un piso, debes tener en cuenta que los costes iniciales pueden incluir el precio de compra de la vivienda, los impuestos, los honorarios del notario y los gastos de gestión.
Primero de todo, antes de comenzar con los costes de comprar un piso, debes saber las diferencias entre comprar una vivienda de obra nueva sin financiación y con financiación.
Una vivienda de obra nueva sin financiación, se adquiere completamente mediante recursos propios o a través de un pago único, lo que significa que el comprador no tiene que recurrir a préstamos o hipotecas para financiar la compra. En este caso, el comprador asume el costo total de la propiedad en el momento de la compra, lo que puede requerir un desembolso considerable de capital.
Además, una vez que el comprador haya completado la transacción, no tiene que preocuparse por pagos de intereses o cuotas de préstamos en el futuro, lo que puede resultar en un ahorro a largo plazo.
Por otro lado, en el caso de una vivienda de obra nueva con financiación implica el uso de préstamos hipotecarios u otras formas de financiamiento para adquirir la propiedad.
En este caso, el comprador realiza un pago inicial (generalmente un porcentaje del precio de venta) y financia el resto a través de un préstamo hipotecario, el cual se amortiza en pagos periódicos durante un período de tiempo acordado.
Para el comprador, los gastos e impuestos de la compraventa de una vivienda de obra nueva sin financiación son de un 12%, si el comprador solicita financiación, el porcentaje puede elevarse hasta un 13%.
Según la nueva Ley Hipotecaria entrada en vigor el año 2019, la entidad bancaria asumirá todos los gastos por la formalización del préstamo hipotecario a excepción de los gastos de tasación y gastos de apertura del préstamo y que irán a cargo del comprador.
Os detallamos a continuación los gastos que irán a cargo del comprador:
- IVA (Impuesto Valor Añadido), del 10%
- AJD (Actos Jurídicos Documentados), del 1,5%
- Gastos de Notaria oscilan entre un 0,2% y un 0,5%
- Gastos de Registro Propiedad oscilan entre un 0,1% y un 0,25%
- Gastos de Gestoría que oscilan entre 300€ y 350€
- Gastos de tasación que oscilan entre 250€ y 500€
- Gastos Apertura préstamo que oscilan entre 0,5% y 1%
Un ejemplo de compraventa de una vivienda de obra nueva con 2 habitaciones sin financiación en Barcelona, os lo detallamos a continuación.
En este ejemplo se detallan los gastos siguientes: el importe de la vivienda, el IVA de compraventa (10%), los gastos de actos jurídicos documentados, los gastos de notaría, los gastos de registro nº4 y las gestorías.
- Importe vivienda: 356.000,00 €
- IVA compraventa (10%): 35.600,00 €
- Gastos AJD (1,5%): 5.340,00 €
- Gastos notaría: 1.139,20 €
- Gastos registro Nº 4: 516,20 €
- Gestorías: 302,50 €
- Total: 398.897,90 €
Un ejemplo de compraventa de una vivienda de obra nueva con 2 habitaciones con financiación en Barcelona, os lo detallamos a continuación.
En este ejemplo se detallan los gastos siguientes: el importe de la vivienda, el IVA de compraventa (10%), los gastos de actos jurídicos documentados, los gastos de notaría, los gastos de registro nº4, las gestorías, los gastos de tasación TINSA y los gastos de apertura de préstamo.
- Importe vivienda: 356.000,00 €
- IVA compraventa (10%): 35.600,00 €
- Gastos AJD (1,5%): 5.340,00 €
- Gastos notaría: 1.139,20 €
- Gastos registro Nº 4: 462,80 €
- Gestorías: 302,50 €
- Gastos tasación TINSA: 514,25€
- Gastos apertura préstamo: 3.560,00€
- Total: 402.918,75 €
Los costes de comprar viviendas de segunda mano
Las viviendas de segunda mano, también conocidas como viviendas de reventa, son aquellas que ya han sido habitadas anteriormente por al menos un propietario o un inquilino.
A diferencia de las viviendas de obra nueva, estas propiedades han experimentado un uso previo y pueden mostrar signos de desgaste o requerir alguna renovación o actualización.
También ofrecen la ventaja de contar con una ubicación establecida y, en muchos casos, una infraestructura comunitaria ya desarrollada, como parques, escuelas y servicios locales.
Las viviendas de segunda mano pueden variar en términos de edad, estado de conservación y precio, lo que brinda a los compradores una amplia gama de opciones para encontrar una propiedad que se ajuste a sus necesidades y presupuesto.
¿Quieres conocer los costes de vivir en una vivienda de segunda mano?
Si estás pensando en comprar una vivienda de segunda mano y quieres saber los costes cuando vas a comprar un piso, debes tener en cuenta los costes asociados. Estos costes pueden ser diversos y esencialmente se dividen en dos categorías: los costes iniciales y los costes recurrentes.
Los costes iniciales incluyen el precio de compra de la propiedad, los impuestos de transmisión (como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en algunos lugares), los honorarios del notario y los gastos de gestión.
Además, si el comprador decide financiar la compra a través de un préstamo hipotecario, también deberá considerar los costes asociados a la obtención de la hipoteca, como tasaciones, comisiones bancarias y seguros.
Para el comprador, los gastos e impuestos de la compraventa de una vivienda de 2ª Mano son ligeramente menores. Los gastos que varían sobre los de compra de vivienda de obra nueva, son los impuestos a pagar.
En este caso, el impuesto de segunda transmisión, aunque no varía el porcentaje a pagar, que es igualmente del 10%, en las compraventas de segunda mano no se tiene que abonar el AJD, es decir, los gastos para el comprador disminuyen en un 1,5%.
Por tanto, los gastos del comprador en las compraventas de viviendas de segunda mano en el caso de no necesitar financiación, son de un 11% y si el comprador solicita financiación, el porcentaje puede elevarse hasta un 12%.
Veamos a continuación un ejemplo de compraventa de una vivienda de segunda mano con 2 habitaciones sin financiación en la ciudad de Barcelona, tal como mostramos a continuación.
En este ejemplo se detallan los gastos siguientes: el importe de la vivienda, el ITP de compraventa (10%), los gastos de notaría, los gastos de registro nº11 y las gestorías.
- Importe vivienda: 292.000,00 €
- ITP compraventa (10%): 29.200,00 €
- Gastos notaría: 985,60 €
- Gastos registro Nº 11: 431,20 €
- Gestorías: 302,50 €
- Total: 322.919,30 €
Un ejemplo de compraventa de una vivienda de segunda mano con 2 habitaciones con financiación en Barcelona, os lo detallamos a continuación.
En este ejemplo se detallan los gastos siguientes: el importe de la vivienda, el ITP de compraventa (10%), los gastos de notaría, los gastos de registro nº4, las gestorías, los gastos de tasación TINSA y los gastos de apertura de préstamo.
- Importe vivienda: 292.000,00 €
- ITP compraventa (10%): 29.200,00 € Gastos notaría: 985,60 €
- Gastos registro Nº 4: 431,20 €
- Gestorías: 302,50 €
- Gastos tasación TINSA: 514,25€
- Gastos apertura préstamo: 2.920,00€
- Total: 326.353,55 €
En el caso de las viviendas de segunda mano, podemos reducir el porcentaje del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en un 5% siempre que se cumpla 1 de los siguientes 3 requisitos y la vivienda sea considerada vivienda habitual.
- Tener carnet de familia numerosa y que la suma de bases imponibles correspondientes a la familia numerosa no exceda de 36.000€ en el IRPF, incrementándose en 14.000€ por hijo que exceda del número de hijos que marca la legislación vigente.
- Tener 32 años o menos y que su base imponible total, menos el mínimo personal y familiar en el IRPF no exceda de 36.000€.
- Tener una discapacidad acreditada superior al 65% en algún miembro de la unidad familiar, y que la suma de bases imponibles correspondientes a la unidad familiar no exceda de 36.000€ en el IRPF.
Teniendo esto en cuenta, si se cumple 1 de los 3 requisitos de familia numerosa, tener 32 años o menos, o tener una discapacidad superior al 65% en algún miembro de la unidad familiar, y la vivienda es considerada vivienda habitual, podríamos reducir el porcentaje del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en un 5%. Esta medida proporciona un beneficio financiero para aquellos que cumplen con estos criterios específicos, lo que puede facilitar el acceso a la vivienda.
Los costes de comprar viviendas de protección oficial (VPO)
Las viviendas de protección oficial, también conocidas como VPO, son aquellas residencias que se ofrecen a precios regulados por el gobierno con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a sectores de la población con recursos económicos limitados. Estas viviendas suelen estar sujetas a una serie de requisitos y criterios de elegibilidad, como ingresos máximos, edad, situación familiar o laboral.
Además, las VPO pueden estar destinadas a diferentes grupos específicos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. Los precios de las VPO suelen ser inferiores a los del mercado libre, lo que permite a los beneficiarios adquirir una vivienda a un coste más asequible. Este tipo de iniciativas busca promover la inclusión social y garantizar el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos.
Para el comprador, los gastos e impuestos de la compraventa de una vivienda de obra nueva de protección oficial, hay que destacar la reducción considerable en el apartado de impuestos siendo el IVA (impuesto de valor añadido) de un 4% y el AJD (actos jurídicos documentados) de un 0,1%. En cambio, los gastos no varían, tanto si necesita o no necesita financiación.
En el caso de la compraventa de una vivienda de segunda mano de protección oficial la reducción de impuestos es de un 3%, pasando de un ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) del 10% al ITP del 7%. La resta de gastos no varía, tanto si necesita financiación como si no la necesita.
Los costes de comprar una vivienda… Otros gastos por alta o cambio de titular de suministros
Otros gastos a tener en cuenta a la hora de comprar un piso son los gastos por alta o cambio de titular de suministros de compañía de agua, luz y gas.
Para el comprador de una vivienda tanto de obra nueva como de segunda mano, una vez ha firmado la escritura pública de compraventa, y antes de entrar a vivir debe realizar una última gestión: poner los suministros del hogar a su nombre. Los gastos varían si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano.
Para realizar esta gestión, el comprador en el momento de la firma de la escritura pública ha de haber recibido del vendedor toda la documentación necesaria para poder hacer el tramite con éxito.
En el caso de viviendas de obra nueva el comprador tiene que realizar el Alta de suministros de Agua, Luz y Gas y, para ello, necesita aportar la siguiente documentación a las compañías en el momento de la contratación.
Las compañías de Agua, Luz y Gas pedirán documentación relativa al DNI, NIE o Pasaporte; escri-tura de propiedad; libreta, contrato bancario o recibo bancario; cédula de habitabilidad, entre otra documentación. Repasemos uno a uno, la documentación que pedirá cada compañía. Para el siguiente ejemplo hemos escogido 3 de las principales empresas proveedoras de suministros en Cataluña:
AGUA (Aigües de Barcelona)
En el momento de la contratación de la compañía de agua, Aigües de Barcelona, solicitará un seguido de documentos que se deberán entregar, entre los cuales destacan:
- Fotocopia de DNI / NIE o Pasaporte del titular con foto.
- Fotocopia de escritura propiedad.
- Fotocopia de libreta, contrato bancario o recibo bancario donde aparece el nombre del titular y el nº de cuenta para la domiciliación de los pagos del servicio.
- Fotocopia de la cedula de habitabilidad.
LUZ (Endesa Energía)
En el momento de la contratación de la compañía de luz, Endesa Energía, solicitará un seguido de documentos que se deberán entregar, entre los cuales destacan:
- Fotocopia de DNI/NIE o Pasaporte del titular con foto.
- Fotocopia de la escritura de propiedad.
- Fotocopia de libreta, contrato bancario o recibo bancario donde aparece el nombre del titular y el nº de cuenta para la domiciliación de los pagos del servicio.
- Fotocopia de la cedula de habitabilidad.
- Certificado de instalación eléctrica de baja tensión.
Presentación por parte de los OC de declaración responsable de puesta en servicio instalación eléctrica de baja tensión.
GAS (Gas Natural FENOSA)
En el momento de la contratación de la compañía de gas, Gas Natural Fenosa, solicitará un seguido de documentos que se deberán entregar, entre los cuales destacan:
- Fotocopia de DNI / NIE o Pasaporte del titular con foto.
- Fotocopia de la escritura de propiedad.
- Fotocopia de libreta, contrato bancario o recibo bancario donde aparece el nombre del titular y el nº de cuenta para la domiciliación de los pagos del servicio.
- Fotocopia de la cedula de habitabilidad.
- Código CUPS
Gasto de contratación de alta de suministros.
A continuación, detallamos el gasto de contratación del alta de suministros.
AGUA
El coste de dar de alta el suministro de agua en la ciudad de Barcelona varía si el contador se quiere de compra o de alquiler. Tanto si el contador es de compra como de alquiler se necesita contratar una empresa de mantenimiento y Aguas de Barcelona ofrece los servicios de Aqualogy Solutions (MUSA).
Al alta de un contador de propiedad es de 283,99€ y el mantenimiento anual es de 18-19€, que vendría facturado en la primera factura.
El alta de un contador de alquiler es de 109,66€ y el mantenimiento anual es de 38,31€, que vendría facturado en la primera factura.
La instalación del contador es en un plazo de 7 días, pero normalmente se coloca en 48 horas, no avisan y hace falta ir al cuarto de contadores a dar la vuelta a la llave para que el suministro llegue a la vivienda.
LUZ
El coste de dar de alta el suministro de luz es de 291,23€ para una potencia de 5,75kw que vendría facturado en la primera factura.
La instalación del contador es en un plazo de 7 días, y el técnico llama para quedar en día y hora como norma general.
GAS
El coste de dar de alta el suministro de gas es de 205,52€ que vendría facturado en la primera factura.
La instalación del contador es en un plazo de 7 días, y el técnico llama para quedar en día y hora como norma general.
En el caso de viviendas de segunda mano el comprador tiene que realizar el cambio de titular de suministros de Agua, Luz y Gas y, para ello, tiene que pedir cita previa por internet en los puntos más cercanos para realizar la gestión.
La documentación que hay que presentar es la misma que en viviendas de obra nueva.
No tiene ningún coste el cambio de titular en ninguna de las compañías.
